Tirant parti de ses décennies d’expérience en immobilier commercial, Gestion de Placements TD Inc. (GPTD) a lancé en 2019 une solution immobilière mondiale : le Fonds immobilier mondial Greystone TD, s.e.c. (le «fonds»). Depuis la création du Fonds il y a un peu plus de cinq ans, le marché a vécu les interruptions forcées de l’activité immobilière et le phénomène du télétravail causés par la pandémie de COVID-19, ainsi que des pressions sans précédent sur les taux d’intérêt et les évaluations immobilières.

Pourtant lancé quelques mois seulement avant la pandémie, le Fonds a généré un rendement positif depuis sa création le 19 août 2019, et il a surpassé des indices immobiliers mondiaux plus généraux et diversifiés.¹ Au 30 septembre 2024, le Fonds affichait un rendement sur un an de 1,2 %, un rendement sur trois ans de 1,9 % et un rendement sur cinq ans de 4 %. ²Entre-temps, les évaluations se sont considérablement ajustées, ce qui pourrait inciter les investisseurs à procéder à de nouveaux placements dans l’immobilier mondial.

Figure 1 : Des rendements relatifs intéressants avec un écart-type inférieur

Remarque : Fonds = Fonds immobilier mondial Greystone TD, s.e.c. Rendements en dollars américains. Au 30 septembre 2024, en raison des délais de publication de l’indice.

L’indice des fonds immobiliers mondiaux (GREFI) – Tous les fonds mesure la valeur liquidative des fonds immobiliers non cotés sur une base trimestrielle. Lancé en 2014, l’indice est publié 12 semaines après la fin du trimestre. La publication de l’indice pour le trimestre clos le 30 septembre 2024 comprend 436 fonds pour une valeur de l’actif brut (VAB) totale de 891,93 G$ US au troisième trimestre de 2024. L’indice Global Open-End Diversified Core Equity (ODCE) est un sous-ensemble de l’indice GREFI, qui comprend uniquement des fonds immobiliers de base diversifiés, non cotés en bourse, et se composait, au troisième trimestre de 2023, de 49 fonds pour une VAB totale de 350,3 G$ US. 

Source : GPTD, indice Global ODCE Fund Consultation, indice des fonds immobiliers mondiaux – Tous les fonds.  Au 30 septembre 2024. 

Une solution à capital variable composée de placements directs et indirects

Le Fonds propose une solution immobilière mondiale clé en main à capital variable assortie d’une combinaison stratégique de placements directs et indirects. Grâce à ses placements dans plus de 150 villes à travers le monde, le Fonds offre une vaste diversification par région, par type de propriété et par stratégie liée aux risques. Le Fonds a commencé par sélectionner des placements indirects, susceptibles d’offrir une diversification immédiate aux investisseurs dès sa création, mais à mesure qu’il s’est développé, il a de plus en plus ciblé son approche sur les opérations directes. Aujourd’hui, ces dernières représentent plus de 23 % de l’ensemble du Fonds et devraient en constituer 43 % d’ici la fin de 2025.

Figure 2 : Une croissance soutenue grâce à des placements directs ciblés

Source : GPTD, au 31 décembre 2024.

Diversification

Forte de plus de 35 ans d’expérience en gestion de portefeuilles immobiliers, GPTD est en mesure d’investir directement tout en offrant une solution opérationnelle et fiscalement avantageuse dans de nombreux pays du monde. Le processus de placement immobilier de GPTD vise à générer un revenu prévisible et croissant tout en réduisant le risque du portefeuille global de l’investisseur. Notre philosophie repose sur la rigueur, particulièrement manifeste dans le fait que la diversification stratégique du Fonds offre un risque réduit par rapport aux indices de référence immobiliers mondiaux très diversifiés.

Par exemple, compte tenu de la faible corrélation du PIB de l’Asie-Pacifique avec d’autres régions et de ses facteurs de croissance à long terme, le Fonds surpondère la région au moyen de stratégies sectorielles, comme les immeubles industriels australiens. De plus, bien que le Fonds sous-pondère globalement le secteur des immeubles de bureaux, nos placements dans ce segment privilégient la région de l’Asie-Pacifique. Ce choix s’est avéré payant, car le phénomène du télétravail a été moins important dans cette région que dans les autres. 

Le Fonds surpondère également l’immobilier lié aux sciences de la vie et les logements pour étudiants en raison de leur plus faible corrélation avec d’autres types de bien plus cycliques, indiqués dans la partie « autres » du tableau de la figure 3.

L’objectif de réduction du caractère cyclique, et, par la même occasion, de la volatilité, est par ailleurs renforcé par la sous-pondération stratégique du secteur des immeubles de bureaux aux États-Unis, qui est particulièrement cyclique. L’objectif de rendements stables, lui, repose également sur les pondérations importantes des immeubles multirésidentiels et industriels, qui ont tendance à être moins cycliques que les immeubles de bureaux et les commerces de détail dans l’ensemble. 

Figure 3 : Comparaison de la répartition au sein du Fonds immobilier mondial Greystone TD, s.e.c. et au sein de l’indice GREFI

Source : GPTD, GREFI, basé sur la valeur marchande des fonds sous-jacents. Au 30 septembre 2024.

Une approche ciblée des placements directs

La pondération importante des immeubles multirésidentiels et industriels dans le Fonds, en particulier en Europe, souligne également l’approche ciblée du Fonds en matière de placements directs. S’appuyant sur plus de 35 ans d’expérience dans les opérations directes, le Fonds a récemment tiré parti des divergences entre la valeur et les prix en Europe, à bon escient, puisque cette région a, depuis, commencé à inscrire des rendements supérieurs.

Au quatrième trimestre de 2023, le Fonds a effectué un investissement direct dans un portefeuille de 30 biens multirésidentiels en Finlande représentant plus de 1 200 unités de logement, dont les deux tiers sont situées dans les plus grandes villes de Finlande, à savoir Helsinki, Turku et Tampere.

Au premier trimestre de 2024, le Fonds a effectué un placement direct dans un portefeuille composé de deux actifs multirésidentiels destinés à la location situés à Londres, au Royaume-Uni. Au total, ces deux actifs sont constitués de 490 unités situées dans le Wembley Park Estate au nord de Londres, idéalement reliés au centre de Londres par les transports en commun. Le Portefeuille devrait profiter de la vigueur du marché locatif à Londres, où la pénurie d’actifs multirésidentiels détenus et gérés par des institutions reste sévère.

Au troisième trimestre de 2024, le Fonds a effectué au Royaume-Uni un investissement direct dans neuf actifs de logistique urbaine situés dans des zones densément peuplées, ce qui en fait des emplacements de choix pour la logistique du dernier kilomètre. Le placement vise à donner de la visibilité à la croissance du revenu, puisqu’il offre un écart de loyer du marché de 39 %, ce qui contribue à un rendement du capital investi cible de 16 %.

 
Svanströminkuja 9 | Helsinki

  
Beton | Londres


Houston Business Park | Livingston

La diversification stratégique vers des régions et des secteurs dont la croissance du revenu est plus prévisible, renforcée par nos capacités d’acquisition directe, a le potentiel d’offrir des rendements à la fois résilients et attrayants. En privilégiant d’abord la diversification stratégique, puis en augmentant petit à petit le nombre d’acquisitions directes ciblées, la solution conçue par le Fonds est parvenue à ce résultat, comme le prouve la figure 4.

Figure 4 : Indice de rendement global du Fonds et des fonds comparables à l’échelle mondiale

Remarque : Fonds = Fonds immobilier mondial Greystone TD, s.e.c.

Source : GPTD, Indice Global ODCE Fund Consultation. Au 30 septembre 2024, en raison des délais de publication de l’indice.

Ces cinq dernières années, le rendement de l’immobilier commercial a été entravé par une multitude d’obstacles. Au vu de l’ampleur de l’ajustement des évaluations immobilières observé partout dans le monde, 2025 s’annonce sans doute comme une bonne année pour s’exposer à l’immobilier commercial privé mondial.  Forts de plus de 35 ans d’expérience dans le secteur de l’immobilier, nous sommes convaincus que le Fonds immobilier mondial Greystone TD est une option intéressante pour les investisseurs qui cherchent à diversifier leurs flux de rendement dans la catégorie d’actif de l’immobilier mondial.

_{¹Les rendements relatifs sont exprimés en dollars américains et datés du 30 septembre 2024.}

_{2^{Les rendements du Fonds sont exprimés en dollars américains et datés du 30 septembre 2024 en raison des délais de publication de l’indice.}}

_{³Les conséquences fiscales peuvent varier selon les investisseurs.}

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_{Aux clients détenant des placements immobiliers : Les rendements de MSCI/REALpac ne sont pas disponibles immédiatement à la fin du trimestre. En conséquence, nous utilisons dans le présent rapport le rendement de l’indice lors du trimestre précédent aux fins de calcul de l’indice de référence.}

_{^{Concernant les rendements passés : Toutes les données sur le rendement mentionnées se rapportent à des rendements passés et ne sont pas garantes du rendement futur. Rien ne garantit que les objectifs de placement seront atteints.}}

_{^{Aucune stratégie de placement ni aucune technique de gestion des risques ne peut garantir les rendements ni éliminer le risque dans quelque contexte de marché que ce soit. Toutes les caractéristiques, lignes directrices, contraintes ou autres informations fournies dans le présent document sont représentatives de la stratégie de placement et sont fournies à titre indicatif seulement. Ils sont susceptibles de changer en tout temps et peuvent différer d’un compte à l’autre. Chaque compte de client est géré individuellement; les placements réels varient d’un client à l’autre et rien ne garantit que le compte d’un client donné présentera les mêmes caractéristiques que celles décrites aux présentes. Toute information sur les placements, la répartition de l’actif ou la diversification sectorielle est historique et n’est pas garante des rendements futurs ou de la composition future du portefeuille, lesquels sont susceptibles de varier. Les placements du portefeuille sont représentatifs de la stratégie, peuvent changer en tout temps et ne constituent pas une recommandation d’achat ou de vente d’un titre en particulier. Les titres mentionnés et décrits dans le présent document ne sont pas représentatifs de l’ensemble des titres achetés, vendus ou recommandés pour le portefeuille. Par conséquent, on ne peut présumer qu’un placement dans les titres ou les secteurs concernés a été ou sera avantageux.}}

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