David Tallman : Bienvenue dans « Hard Hats and Quick Chats » où nous déballons des sujets d'investissement dans les actifs réels privés. Je m'appelle David Tallman, Gestionnaire de portfolio client chez TD Gestion d'actifs, et aujourd'hui nous voulions discuter des évaluations de l'immobilier commercial. Et pour cette raison, nous avons Luke Schmidt, Responsable des transactions immobilières mondiales chez TD Gestion d'actifs avec nous aujourd'hui. Luke, bienvenue dans « Hard Hats and Quick Chats ».
Luke Schmidt : Heureux d'être ici Dave.
David Tallman : Très bien Luke, allons droit au but. L'immobilier commercial canadien a vu les taux de capitalisation augmenter de près de 20% au cours des deux dernières années, le mettant vraiment au même niveau que la crise financière mondiale. Et essentiellement, cela signifie que la valeur des flux de revenus a chuté de 20% et pourtant malgré cela, l'immobilier commercial canadien a eu une performance neutre. Comment expliqueriez-vous cela à notre audience ?
Luke Schmidt : La hausse des taux d'intérêt a pour effet de diminuer la valeur des obligations. C'est exactement la même chose pour l'immobilier. La hausse des taux de capitalisation réduira les valeurs immobilières. Donc, les rendements obligataires, comme ils ont augmenté, les taux de capitalisation ont augmenté avec eux. En fait, comme vous l'avez mentionné, les taux de capitalisation ont augmenté d'environ 20 %, ce qui suggérerait que les valeurs immobilières devraient également baisser d'environ 20 %. Mais ce n'est pas le cas. Alors pourquoi ce n'est pas le cas ? Parce que contrairement aux obligations, qui sont des instruments à revenu fixe, par définition, pour l'immobilier, le revenu peut croître au fil du temps et avec cette croissance des revenus, cela a principalement compensé cet impact de la hausse des taux de capitalisation. Donc, nous avons vu la performance réelle de l'immobilier dans cet environnement de hausse des taux d'intérêt au cours de l'année ou des deux dernières années rester relativement stable en raison de cela.
David Tallman : D'accord Luke, génial. Je suis content que vous l'ayez comparé aux taux d'intérêt parce que tout le monde parle des taux d'intérêt et nous en parlerons un peu plus dans « Hard Hats and Quick Chats » tout de suite ici. Mais je pense que vous l'avez essentiellement décomposé en deux points différents, que la performance de l'immobilier commercial provient de ces deux indicateurs principaux. Premièrement, combien de revenus l'immobilier génère-t-il et deuxièmement, quelle est la valorisation de ce revenu, c'est-à-dire, quel est le taux de capitalisation? Ce qui me ramène aux taux d'intérêt parce que la plupart des observateurs du marché souligneraient le fait que les taux de capitalisation ont vraiment commencé à augmenter après que nous ayons vu le très grand rebond des taux d'intérêt. Donc ma question pour vous est, êtes-vous à l'aise ou quelle est votre opinion sur les taux de capitalisation aujourd'hui en relation avec les taux d'intérêt? Et deuxièmement, quelle est votre opinion sur les perspectives de croissance des revenus pour l'immobilier commercial canadien à l'avenir ?
Luke Schmidt : Nous regardons où nous en sommes aujourd'hui, où est l'écart, où sont les rendements obligataires, et où sont les taux de capitalisation, nous sommes à peu près dans la moyenne à long terme de là où cet écart devrait se situer. Donc, cela donne au marché, l'idée rassurante que les taux de capitalisation sont adéquats, là où ils se situent, là où les taux d'intérêt actuels se situent. Et l'autre bonne nouvelle est que vous commencez à voir les taux d'intérêt se stabiliser dans cette fourchette de 3 à 3.5 %. Évidemment, la Banque du Canada a réduit son taux à court terme, ce qui influence au final les taux à long terme. C'était pour la plupart attendu, intégré dans le taux à long terme. Mais c'est néanmoins un bon signe positif que nous voyons une certaine stabilité des taux et cela se traduira par une stabilité des taux de capitalisation là où nous sommes. Le deuxième élément que nous avons discuté, ce ne sont pas seulement les taux de capitalisation, il s'agit également de savoir où va le revenu. Nous sommes convaincus que nous continuerons à voir une croissance des revenus dans les actifs immobiliers à court et moyen terme. Pourquoi cela? Augmenter les revenus signifie réellement augmenter le loyer et le loyer est un prix pour occuper un bien immobilier. Comme tout prix, il est influencé par la demande et l'offre. D'abord du côté de la demande, qu'est-ce qui la motive? En fin de compte, il s'agit des indicateurs économiques de très haut niveau. L'un d'eux est la croissance démographique, qui est alimentée par l'immigration. Même si nous sommes susceptibles de voir l'immigration diminuer par rapport aux records historiques que nous avons vus l'année dernière ou deux, les objectifs du gouvernement fédéral pour la prochaine décennie signifieront que nous verrons une immigration matériellement plus élevée au cours des 10 prochaines années que nous avons vue au cours des 10 à 20 années précédentes. Donc, avec cette forte croissance démographique, vous avez une plus grande croissance économique, une meilleure main-d'œuvre, une plus grande demande de logements, une plus grande demande de ventes au détail, une augmentation du commerce électronique. Tout cela se traduit par une plus grande demande d'espace immobilier et de bâtiments industriels, de centres commerciaux, d'immeubles d'appartements, et même de bureaux. Nous constatons une demande accrue. Maintenant, regardons du côté de l'offre. Il est beaucoup plus facile de prévoir l'offre car il suffit de chercher les grues chaque fois que vous sortez sur les chantiers de construction. Et ce que nous voyons, c'est une diminution spectaculaire de l'activité de construction. Et pourquoi cela? Il y a plusieurs raisons, mais les principales sont premièrement, des coûts de construction plus élevés en raison de l'inflation que nous avons constatée tant dans les matériaux que dans la main-d'œuvre, des taux d'intérêt plus élevés, ce qui est un coût de construction. Et avec cette augmentation des taux de capitalisation, cela signifie qu'il y a un rendement requis plus élevé que les développeurs doivent obtenir pour lancer un projet. Nous prenons tout cela en compte. Le taux de loyer actuel que vous voyez pour un projet n'est pas suffisant pour lancer économiquement ce nouveau projet de construction étant donné les coûts de construction actuels que nous voyons dans l'environnement. Donc, avec cela, vous voyez la nouvelle construction s'arrêter. C'est bon pour la nouvelle offre à venir. Donc, actuellement, les fondamentaux de l'immobilier, encore une fois, à l'exception des bureaux, qui traversent un ajustement prolongé à cause du COVID, ils ont été les plus durement touchés. Tous les autres types de propriétés, que ce soit le commerce de détail, l'industrie, ou les appartements résidentiels multi-unités voient des taux d'inoccupation en dessous des moyennes historiques, ce qui est bon pour l'immobilier ainsi que notre capacité à augmenter les loyers compte tenu de la demande et de l'offre.
David Tallman : Super. Merci Luke. J'aimerais discuter plus longuement, mais je pense qu'il vaut mieux clôturer « Casques de chantier et discussions rapides » pour aujourd'hui. Mais nous avons vraiment apprécié et nous remercions notre audience. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à contacter votre gestionnaire de relations et nous vous répondrons dès que possible. Merci beaucoup et passez une excellente journée.
Luke Schmidt : Merci.
Renseignements importants
Réservé aux professionnels des placements institutionnels. Ne pas distribuer.
Les renseignements contenus dans le présent document ne servent qu’à des fins d’information. Ils proviennent de sources jugées fiables. Les graphiques et les tableaux sont utilisés uniquement à des fins d’illustration et ne reflètent pas les valeurs ou les rendements futurs des placements. Ces renseignements n’ont pas pour but de fournir des conseils financiers, juridiques, fiscaux ou de placement. Les stratégies de placement ou de négociation devraient être étudiées en fonction des objectifs et de la tolérance au risque de chacun. Ce document ne constitue pas une offre destinée à une personne résidant dans un territoire où une telle offre est illégale ou n’est pas autorisée. Ces documents n’ont été examinés par aucune autorité en valeurs mobilières ni aucun autre organisme de réglementation dans les territoires où nous exerçons nos activités et ne sont pas enregistrés auprès de ceux-ci. Toute discussion ou opinion générale contenue dans ce document concernant les titres ou les conditions du marché représente notre point de vue ou celui de la source citée. Sauf indication contraire, il s’agit de points de vue exprimés à la date indiquée et sous réserve de changement. Les données sur les placements, la répartition de l’actif ou la diversification du portefeuille sont historiques et peuvent changer.
Ce document peut contenir des énoncés prospectifs. Les énoncés prospectifs reflètent les attentes et les projections actuelles à l’égard d’événements ou de résultats futurs en fonction des données actuellement disponibles. Ces prévisions et projections pourraient s’avérer inexactes à l’avenir, car des événements qui n’ont pas été prévus ou pris en compte dans leur formulation pourraient se produire et entraîner des résultats sensiblement différents de ceux exprimés ou implicites. Les énoncés prospectifs ne garantissent pas le rendement futur et il faut éviter de s’y fier.
Données sur les taux de capitalisation recueillies par CBRE Canada, au 31 mars 2024.
Solutions de placement mondiales TD représente Gestion de Placements TD Inc. (« GPTD ») et Epoch Investment Partners, Inc. (« TD Epoch »). GPTD et TD Epoch sont des sociétés affiliées et des filiales en propriété exclusive de La Banque Toronto-Dominion. MDLe logo TD et les autres marques de commerce TD sont la propriété de La Banque Toronto-Dominion ou de ses filiales.
