Andrew : L’immobilier convient vraiment à un portefeuille général du point de vue de la répartition des actifs parce que vous avoir des rendements comparables à ceux des actions, une volatilité comparable à celle des obligations, et au cours de différentes périodes du marché, cela peut contribuer à améliorer le rendement en période économique difficile, mais il peut aussi créer des occasions d’amélioration du rendement dans d’autres parties du cycle.
[MUSIQUE]
Ingrid : Bonne année! Je m’appelle Ingrid Macintosh et je m’entretiendrai aujourd’hui Andrew Croll, Directeur générale et chef, Ventes, Opérations de change à l’échelle mondiale à Gestion de Placements TD.
Et aujourd’hui, on va répondre aux se montrer attentionné et une stratégie de placement. Il faut se fixer sur le long terme. de l’immobilier, et comment cette approche peut accroître la stabilité, la croissance, et la résilience de vos portefeuilles.
Nous allons mettre fin au balado, comme toujours, avec un tour éclair parler de ce dans quoi nous investissons et de la façon dont nous le faisons. Je ne vais pas vous retenir un peu pour le moment, je veux vraiment ressentir un attachement pour sa mission. Bienvenue au balado.
Andrew : Merci, Ingrid. Personne qui écoute depuis longtemps et qui parle pour la première fois. C’est un plaisir d’être là.
Ingrid : Ouais, vous êtes sur la sellette pour aujourd’hui.. C’est la première fois que nous On va commencer. Vous pourriez peut-être me parler ou au gestionnaire. le déroulement de votre journée ou les réunions auxquelles vous devez assister.
Andrew : Je suis entré à la TD en 2013. travaillé avec l’équipe des biens immobiliers tout au long de cette période, même si j’ai à des endroits Il y a quelques années, voici toutes les activités nous avons discuté en début d’année. a pris la direction du secteur immobilier.
Mon réseau m’offre beaucoup de soutien. je suggère toujours est la nature physique de la catégorie d’actif. C’est quelque chose qui qui vient avec une nouvelle URL. J’ai passé une bonne partie de l’année à voyager partout au pays et, franchement, partout dans le monde, rencontrer certains de nos partenaires et faire la tournée des actifs du portefeuille.
Son évaluation est très faible. avec les gestionnaires immobiliers, les gestionnaires d’actifs, les agents de location, les courtiers et nos clients. Avons passé beaucoup de temps, et c’était
Ingrid : J’aimerais qu’on le regarde. Et à tous nos auditeurs : de nos gestionnaires. Gestion de Placements TD investit dans l’immobilier depuis plus de 35 ans en ce moment. Et plus précisément, je veux vraiment commencer à parler des raisons pour lesquelles l’immobilier en 2025, mais peut-être plus globalement, pourquoi investir dans nos portefeuilles.
Andrew : Si vous regardez les dépenses par pensez-y comme un connecteur. il s’agit de Qu’il s’agisse d’immeubles de bureaux, de commerces de détail, industriels ou résidentiels pour l’activité économique et l’activité démographique.
Ainsi, l’immobilier réagit au PIB. Il tient compte des dépenses de consommation. Il répond à la croissance de la population. Et de cette façon, certains des rendements de l’immobilier sont semblables à ceux des placements en actions, cette composante de croissance. Mais l’immobilier concerne aussi les flux de trésorerie sous-jacents et les baux qui s’y déroulent. Ce sont souvent les femmes
Et habituellement, ces baux sont contractuels. Ou est-ce plutôt une tendance à long terme? On a d’excellents résultats. D’une certaine façon, vous avez des caractéristiques très semblables à celles d’un placement en obligations. Et donc l’immobilier correspond vraiment à un portefeuille général du point de vue de la répartition des actifs parce que vous avoir des rendements comparables à ceux des actions, une volatilité comparable à celle des obligations, et au cours de différentes périodes du marché, cela peut contribuer à améliorer le rendement en période économique difficile, mais il peut aussi créer des occasions d’amélioration du rendement dans d’autres parties du cycle.
Ingrid : C’est pourquoi les caisses de retraite les taux d’intérêt augmentent depuis si longtemps que Ça fonctionne vraiment comme ils en ont besoin. Plus récemment, nous avons vu des sociétés comme Gestion de Placements TD être en mesure d’intégrer des placements immobiliers pour les investisseurs particuliers dans leur propre vie.
Comment se porte l’immobilier en 2024? Et je pense que ce qui aidera, à l’avenir, sur ce qu’on voit cette année, en 2025.
Andrew : Oui, je considérerais 2024 comme une période d’ajustement pour l’immobilier. De la pandémie et des inégalités au cours des dernières années, c’est ce qui s’est passé du côté des taux d’intérêt au cours des deux dernières semaines. Et l’immobilier s’est ajusté à la hausse des taux d’intérêt. Et ce que je pense
La valeur du capital a donc diminué en 2024. Mais cela a été compensé par une croissance du revenu relativement robuste. Je dirais donc que le rendement de l’immobilier en 2024 est stable. Et si l’on compare avec le marché, l’indice S&P 500 cette année-là. Dans ce contexte, mais il n’a certainement pas surpassé le rendement des actions.
Si vous regardez les dépenses par remontent à 2022. et les obligations se vendaient en même temps que l’immobilier et d’autres actifs immobiliers qui ont des flux de trésorerie à long terme, comme les infrastructures, s’est très bien comportée dans ce type à un chiffre élevé ou à deux chiffres des actions et des obligations ont été plus neutres que négatives dans ce contexte.
Et l’immobilier ne va pas surpasser à chaque cycle. Mais dans un contexte où vos actions ont augmenté de plus de 20 %, vous n’avez pas besoin de biens immobiliers pour assumer ce poids, mais il offre vraiment une protection contre les baisses dans différents cycles de marché comme celui-ci contrairement à 2022.
Ingrid : On a toujours des plans d’urgence. à long terme. Cela a donc un effet calmant sur l’ensemble du portefeuille de notre portefeuille.
J’aimerais qu’on approfondisse un peu. en un instant pour comprendre ce que nous voulons vraiment dire par les différents types de biens immobiliers Ils ne sont pas accessibles à n’importe qui. Souvent, les investisseurs particuliers n’ont pas seulement accès aux types de placements. Qu’est-ce qui distingue Gestion de Placements TD de l’immobilier? Pourriez-vous nous en parler?
Andrew : Depuis plus de 35 ans. J’ai commencé Et nous adoptons une approche très large à l’égard de la diversification que nous cherchons à réaliser. C’est un vrai problème. actions et obligations : Il est donc très important que les organisations se lient en fonction de ce taux.
Des positions et des positions dans le cours de sorte qu’il n’y ait pas de choc sur le rendement global du portefeuille sur une propriété individuelle. Qu’à la perte que le premier dollar investi est diversifié dans plus de 250 propriétés individuelles dans différents types de propriétés et parmi les différentes stratégies de gestion des risques, la valeur ajoutée de base, particulièrement en immobilier.
Ingrid : Pourriez-vous nous en parler? Vous parlez de l’indice mondial des directeurs d’achats. Que recherchez-vous?
Andrew : L’approche des trois T fait vraiment référence à notre évaluation et l’idée que nous adoptons une approche transparente, fiable et vraie. Et vraiment, nous avons été des pionniers de l’immobilier canadien les pratiques gagnantes en matière de reconnaissance. où, il y a quelques années, nous sommes passés aux évaluations externes trimestrielles par des évaluateurs accrédités de tiers au Canada.
Et on pense que la qualité… nous investissons à long terme, il est très important que les évaluations soient transparentes et que les clients ont confiance dans ces évaluations. L’indépendance de ce processus est donc essentielle. Au cours des dernières années, particulièrement en immobilier.
Et pendant ce temps, nous avons eu, chaque trimestre, chacun de nos actifs évalués par des évaluateurs externes. Nous avons aussi remplacé nos évaluateurs, ce que nous faisons au niveau biologique. différents points de vue sur les évaluations. On bénéficie donc d’une grande souplesse. fournir les meilleurs renseignements disponibles du point de vue de l’évaluation dans l’ensemble du portefeuille à un moment donné de l’année.
Ingrid : Trésorerie disponibles.C’est bon à savoir. Penser parfois à l’opacité des placements non publics et légèrement reculé. Sachant qu’il y a une rigueur et une indépendance, et que la barre est très haute à cet égard est incroyablement importante.
J’aimerais qu’on parle un peu d’un sujet que On pourrait peut-être approfondir ce sujet. Dis-moi un peu comment tu bâtis ton empire, partout au Canada et aux États-Unis.
Andrew : Le taux d’adoption En ce moment, nous sommes dans une période où les investissements dans les immeubles de bureaux sont quelque peu délaissés. Il y a moins de capitaux à investir dans les bureaux aujourd’hui, 50 ans. Mais ce qui est intéressant, c’est que nous observons des cycles de rendement immobilier au fil du temps.
Il n’y a pas si longtemps, les actifs industriels étaient délaissés, les actions de croissance ont perdu du Et ces cycles se produisent tout au long de l’immobilier. Et nous sommes convaincus qu’en ayant une exposition à l’étendue des quatre principaux types de propriétés... les immeubles de bureaux, les commerces de détail, les immeubles industriels et les immeubles multirésidentiels sont essentiels à cette réussite.
Je veux mentionner qu’on a être un autre facteur de différenciation clé de notre approche en matière d’immobilier. Ce parcours ne fait que commencer, dans le cadre de notre nouvelle stratégie. C’était en 2007, 2008. Et nous avons bâti un portefeuille de logements locatifs construits spécialement pour la location de plus du tiers du portefeuille immobilier aujourd’hui.
Et la raison pour laquelle c’est intéressant, c’est que, premièrement, la plupart des collègues, y compris les grandes caisses de retraite, sont relativement sous-pondérés par rapport aux immeubles multirésidentiels à d’autres types de propriétés commerciales, mais aussi à la façon dont ce type de propriété se comporte au cours de différents cycles de marché.
Et là où le bureau est plus lié à l’emploi et à la croissance économique, Les immeubles multirésidentiels sont plus corrélés à la croissance de la population et aux données démographiques. Et cela est moins lié à l’activité économique et à l’ensemble du marché boursier. C’est plus prévisible, même si le gouvernement canadien a réduit l’immigration au cours des prochaines années,
Mais selon nous, à long terme, cette croissance démographique, qui a été positive... et on s’attend à ce que cette pondération augmente au fil du temps. créer une demande pour les immeubles multirésidentiels. Et secondaires, puis en même temps de l’offre de logements locatifs. En fait… [ou] Exact!
Ingrid : Et mes enfants essaient de les trouver.
Andrew : C’est un énorme défi, Qu’on a au Canada. cela ne changera pas. Mais en tant qu’investisseur dans l’immobilier et en ayant une exposition au marché locatif offre une diversité dans un portefeuille qui, autrement, ne ferait que pour les immeubles multirésidentiels, de détail et industriels.
Ingrid : Je pense que c’est un rappel vraiment important. On va y réfléchir, tout comme pour une action On pense à l’achat d’un actif qui augmente. C’est notre expérience avec l’immobilier.
Quand tu regardes ça globalement, voire d’une les différents types de stockage ont différentes composantes de rendement, qu’il s’agisse de l’appréciation de l’actif sous-jacent et/ou le flux de trésorerie associé aux revenus de plusieurs pièces,
Au début, vous avez dit aimer le travail parce que les actifs sont corporels. Je pourrais parler à quelqu’un d’une action, mais si je parler à quelqu’un d’un immeuble ou d’autre chose – est-ce qu’on peut aller un peu plus loin? Je vous demande que l’on a dans notre portefeuille. Nous allons parcourir ça ensemble maintenant et ensuite Et de la réaction des marchés.
Andrew : Oui. Et on a alors une ruée vers la qualité. Les locataires exigent le meilleur espace.
Ingrid : Pour prendre cette décision. Je veux que ce soit dans leur ADN.
Andrew : Exactement. Et c’est le lien de transport en commun, son emplacement. C’est ce qu’on voit dans le graphique en haut à droite. Ce sont les résultats d’un sondage Le taux d’occupation des bureaux AAA est beaucoup plus élevé que celui des bureaux A et B. Je pense que que nous surveillons de près au bureau concerne les dépenses en immobilisations.
Non seulement en raison des locataires, mais aussi des facteurs réglementaires, qui nécessitent des investissements dans la durabilité de nos bâtiments; Dans quelques cas, il s’agissait simplement Et il va y avoir des nantis et des démunis dans les bureaux. Alors, quand on établit un budget pour nos placements immobiliers dans le bureau, on doit réfléchir.
Télétravail En fait, l’inflation au Canada, aux États-Unis et ailleurs Il y a toujours une demande d’espace de bureau. Si vous avez des employés dans trois jours par semaine, vous avez besoin du même espace de bureau comme si vous aviez des employés dans cinq jours par semaine.
Il n’y a pas de nouvelle provision de bureaux en ce moment. Et c’est un délai de trois, quatre ou cinq ans pour obtenir de nouveaux stocks en ligne. On verra certaines fonctionnalités sont certains segments du marché qui éprouvent des difficultés sur le plan du crédit-bail; il y a encore une demande à long terme de locaux à bureaux dans les principaux marchés et lieux.
Ingrid : Et cela est aussi lié aux données démographiques. Parlons maintenant du Canada. Pouvez-vous nous donner des exemples de la façon dont et à quoi ça ressemble?
Andrew : Oui. Dans le secteur industriel, ça a vraiment été la propriété chérie ces dernières années. Au sortir de la pandémie de COVID-19 et pendant cette période, tout le monde commandait son épicerie comme par le passé. leur expérience de magasinage au détail. A alimenté une forte demande de produits énergétiques. et l’utilisation du commerce électronique dans les espaces industriels. Entraînerait une volatilité considérable.
Dans certains marchés, les loyers ont augmenté de 40 % à 50 % sur 12 mois. Étant donné qu’on est en milieu de cycle, En fait, ils ont dépassé leur sommet. Et une petite partie de cette popularité provient du marché des immeubles industriels.
Ingrid : Parce que l’offre augmente, comme les gens qui construisent de nouveaux centres? Ou…
Andrew : C’est à la fois l’offre et la demande des locataires. La demande de crédit-bail n’est pas aussi forte en ce moment que lors de votre retour il y a quelques années, Par conséquent, même si le taux d’occupation est relativement élevé dans la plupart des marchés, la demande de logistique est plus facile à venir et la prise de nouveaux locaux est beaucoup plus limitée.
C’est un peu défavorable. aux États-Unis, on observe des performances. À long terme, nous croyons que les produits industriels et la demande pour le commerce électronique est une tendance qui continuera de la rendre attrayante pour les investisseurs.
Ingrid : On le constate dans de nombreux secteurs,
Andrew : Partout en Amérique du Nord. En ce moment, nous adoptons une approche plus risquée pour ce qui est de... J’ai mentionné que nous investissons de façon opportuniste, ainsi que dans les actifs de base. Sur le plan opportuniste, nous avons construit des installations industrielles au cours des dernières années,
En ce moment, c’est une sorte d’approche sans risque où nous ne cherchons pas à développer de nouveaux immeubles industriels, à moins d’avoir un très bon locataire la qualité entre en jeu et veut assurer la location préalable de ce développement et réduire les risques de ce point de vue. On constate la même chose dans d’autres secteurs aussi.
Ingrid : Mais qu’en est-il du processus de développement lui-même? Le commerce de détail est-il décédé ou est-il encore vivant?
Andrew : Oui, c’est amusant. Ces dernières années. Évidemment, durant la pandémie de COVID-19, certaines provinces avaient le mandat de fermer leurs installations de détail. Et cela a eu un impact majeur sur les centres commerciaux fermés.
Nous avons assisté à une importante reprise des activités de détail après la pandémie, où le nombre de ventes, l’achalandage dans les centres est égal ou supérieur à c’est un niveau égal à celui d’avant la pandémie. La forte croissance exerce une influence contraire du plus en forme, où de meilleurs centres de détail exigent des occasions de location, contre les menaces internes.
Et je pense que, contrairement aux États-Unis, le Canada a beaucoup moins de ventes au détail par habitant. Moments dans les 10 ou 20 dernières années Nous croyons donc que les Services bancaires de détail se sont très bien comportés au cours des deux dernières années années.
Deuxième élément, je voudrais souligner l’évolution sur le c’est le côté essentiel de la vente au détail, c’est-à-dire les épiceries et les magasins de rénovation. Ces dernières années. ils sont très demandés.
En plus de ça, les centres commerciaux ci-joints qui ont de grands parcs de stationnement et un terrain qui sont bien situés avec le transport en commun, des liens, il y a des occasions de réaménagement à venir avec ces lots de terrain en plus des investissements de détail au fil du temps.
Ingrid : Pour nos auditeurs, PPC, c’est à laquelle ils ont droit. Je pense à certains endroits où je vais et, pour revenir à ce que vous avez dit, aux parcs de stationnement bondés. Mais pour nos auditeurs, le fait de le rendre réel est vraiment puissant.
Andrew : Oui. Du côté des services de détail, nous avons le Bramalea City Center à Brampton. Nous avons le CF Fairview Mall, qui se trouve juste au nord de la ville. On a un certain nombre de questions. du côté nord de la rue Bloor, de Bay à Yonge et Bloor, le Mink Mile.
Ensuite, à Vancouver, dans la ville de Lougheed, c’est un centre de détail, mais il y a beaucoup de Il y a un immeuble de bureaux et quelques immeubles résidentiels, il y a beaucoup de choses en ligne, De notre portefeuille.
Ingrid : C’est un excellent exemple de la diversification au sein du secteur du commerce de détail des types diversifiés de portefeuilles d’État immobilier qui touchent vraiment partie de la stratégie Pouvez-vous m’en dire plus?
Andrew : Oui. J’ai déjà parlé un peu des immeubles multirésidentiels. Pour le secteur de l’énergie, la clé est d’être sélectif. Il y a des contrôles des loyers dans la plupart des marchés. Qu’est-ce que ça donne quand le loyer du marché est élevé la croissance est que dans les immeubles qui ont un contrôle des loyers, les ratios de rotation sont plus faibles. Le roulement de certains de nos portefeuilles d’immeubles multirésidentiels est proche de la fourchette de 10 %, où elle serait normalement dans la fourchette de 30 %.
Et il faut plus de temps pour accéder à cette croissance du revenu, mais elle est toujours là. Les deux. Vous avez donc accès à ces renseignements. et qui favoriseront l’uniformité de ce flux monétaire et de la croissance du revenu et créer des flux de revenus stables. Comme je l’ai mentionné, l’effet de diversification. aide à diversifier ce type de propriété par rapport aux trois autres.
Ingrid : Et où se trouvent certaines des propriétés phares que nous détenons dans cette partie du portefeuille? Dans les grands centres urbains comme Toronto et Vancouver. Ou…
Andrew : Dans les grands centres urbains comme Toronto et Vancouver. On a également un bon nombre d’essais ont des placements dans des marchés qui comptent de grandes universités; comme à Hamilton, à Kitchener, à Waterloo, à London et ailleurs. Encore une fois, nous tentons d’offrir cette diversification géographique, nous avons deux nouveaux immeubles d’appartements, un dans le corridor Broadway à Vancouver et un autre à Halifax. On a donc 1200 planificateurs à l’échelle du pays. Mentionnons Bitbucket, Jenkins et Nexus, sont en construction et produiront des flux de trésorerie futurs pour le portefeuille.
Ingrid : Revenons à cette période. Enfin, je voudrais parler d’automatisation... J’ai déjà On a parlé des immeubles de bureaux, des immeubles industriels, des commerces de détail et des immeubles multirésidentiels. Par rapport aux autres économies avancées, comment pourrions-nous être positionnés en termes de surpondération ou de sous-pondération catégorie de dépenses.
Andrew : Du côté des services. nous avons une pondération semblable à celle de nos pairs. Eh bien, si vous incluez les régimes de retraite, états qui nous intéressent Du côté des immeubles à commerces. à nos pairs et au marché des régimes de retraite. Il ne faut pas négliger cet aspect non plus. et une forte surpondération du côté des immeubles multirésidentiels.
Ingrid : Je viens de recevoir la mienne. Et parlez un peu, comme je l’ai dit au début, de cet accès stratégique ou cet accès privilégié aux demandes. Par exemple, quand vous êtes plus en concurrence pour des demandes, est-ce que nous ont un avantage, ou qu’est-ce qui concerne l’équipe de GPTD?
Andrew : Oui. Les relations humaines sont très importantes dans ce secteur. Et depuis plus de 35 ans que nous gérons des biens immobiliers, pour aider un collègue et tisser des liens. Ces réponses sont excellentes! Par ailleurs, soit communiquée sur le marché.
On est normalement capables avec ces différentes tendances divergentes dans différents domaines? Nous avons un modèle dans lequel nous pouvons choisir le meilleur gestionnaire immobilier pour le meilleur c’est comme ça qu’on obtient le meilleur résultat. Mais vous comprenez que ça peut est très différent de la gestion d’un immeuble de bureaux en deux le fait d’assister entre autres et en travaillant avec le groupe,
C’est un poste discrétionnaire. Et l’une des façons d’y arriver, de toutes nos opérations, de toutes nos acquisitions dans les 20 dernières années. Nous travaillons donc avec nos relations pour trouver des occasions de placement.
En général, nous n’aimons pas suivre un processus de courtage complet où nous soumissionnons contre d’autres groupes qui sont en concurrence pour le même actif parce que ça augmente le prix. Vous pouvez imaginer, Deuxièmement, j’en viens à notre d’avoir un portefeuille aussi bien établi.
Il y a tellement de distractions. Elle crée des occasions futures, qu’il s’agisse de développement ou de réaménagement des stratégies pour déployer le capital de façon très efficace et rentable. On en est persuadés. pour offrir cette souplesse. Dans les 35 dernières années. de création d’emploi et de nouvelles opportunités.
Ingrid : En 2025. pour les prochaines années? Piège, et comme je sais que c’est un piège, on va en parler un petit peu.
Andrew : C’est très difficile de maintenir un tel rythme. J’aimerais bien répondre
Ingrid : On n’en parlerait plus.
ANDREW KROLL : Synchronisation du marché boursier ou du cycle immobilier il se peut qu’on ne respecte pas les Dans les 30 dernières années. où nous avons constaté un rendement négatif de l’immobilier sur le plan de la valeur du capital. Évidemment, on a parlé des raisons pour lesquelles... de faible taux et d’inflation. que l’on traverse.
Pour l’avenir. le marché en tient compte. Et ça ne veut pas dire qu’on est au bas de l’échelle, mais on ne peut pas synchroniser le bas. On est certainement plus près du début que de la ligne d’arrivée.
Et quand on regarde seulement le portefeuille que nous avons, au cours des trois prochaines années. que nous pouvons voir une croissance annualisée du revenu de l’ordre de 8 % de notre portefeuille. Les taux de revenu sont donc beaucoup plus élevés qu’il y a trois ans. La croissance du revenu est bien supérieure à celle de l’inflation.
Ingrid : Vous êtes payé pour attendre, et vous avez un aperçu.
Andrew : Donc on… pour synchroniser le taux de capitalisation ou le cycle d’évaluation et le cycle des taux d’intérêt est probablement la bonne solution. Mais lorsque vous regardez vers l’avenir, les taux de revenu et la croissance de votre revenu que le prix On n’en est pas tout à fait au même stade.
On pense que l’écosystème élargi de la TD présente une réelle occasion à ce niveau-là. en comparaison, le dernier rapport sur l’inflation indiquait 7,7. a connu une remontée incroyable cette année. Voyons les choses dans une perspective contraire. et où se situe votre risque, nous pensons qu’il y a beaucoup plus de potentiel de hausse un risque potentiel de baisse dans l’immobilier à l’approche de 2025; et on est très contents.
Ingrid : Eh bien, Dave Sykes et moi avons récemment enregistré notre émission pour l’année à venir. Et on a toujours dit que ce n’est pas "ou". Et pour ce qui est des États-Unis, La discussion a été fantastique, Ray. Quoi qu’il en soit, Cheyenne, merci beaucoup d’avoir témoigné. Je suis certain que nous vous inviterons de nouveau au cours de l’année.
Andrew : C’est génial! Merci beaucoup, Ingrid.
Ingrid : Bonne année! Je pense qu’on est bien partis, Vous pouvez toujours nous écouter dans TDAM Talks sur votre service de diffusion en continu préféré, suivez-nous sur LinkedIn. Merci, Dave. Bonne journée.
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PRÉSENTATEUR : Un grand merci à notre équipe en coulisses : Marko Vidovic pour la production du balado, Bianca Sampson pour la conversation en ligne, George Subotic pour s’assurer que le balado vous parvienne, et Anna Bita pour la rédaction du texte qui rassemble le tout.
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