_{Enseignements tirés par Gestion de Placements TD Inc. (« GPTD ») au cours de ses 35 années d’expérience de la gestion des placements immobiliers avec l’un des portefeuilles les plus anciens du Canada}

La stratégie immobilière de Gestion de Placements Greystone TD repose sur la conviction que le revenu durable provenant d’actifs de qualité et la croissance sont les principaux moteurs des rendements des placements immobiliers à long terme.

La détention placements immobiliers d’importance stratégique dans tout le Canada, et non uniquement dans les trois principales grandes villes du pays, est stratégiquement essentielle.

La stratégie immobilière de Gestion de Placements Greystone TD est l’un des premiers véhicules de placement immobilier à capital variable du Canada, avec une valeur de l’actif brut impressionnante de plus de 23 milliards de dollars. Depuis la création de son fonds en gestion commune en 2004, la stratégie a produit un rendement annualisé de plus de 9 %, ce qui témoigne de l’efficacité de sa gestion et de sa prévoyance stratégique.

L’équipe Placements immobiliers mondiaux, à laquelle cette réussite est attribuable, compte notamment parmi ses membres Luke Schmidt, chef, Opérations, Matt Sych, chef, Gestion des portefeuilles et des actifs, et Mark Cooksley, chef,  Développement immobilier.

Sagesse des Prairies et gestion de portefeuille

Matt Sych attribue l’approche disciplinée et consciente des risques de la stratégie à ses origines dans la région des Prairies, en soulignant l’importance de la stabilité et de la valeur à long terme pour les placements immobiliers. « Nous n’agissons jamais de manière exagérée », explique Matt Sych, en mettant en avant une approche patiente et mesurée des fluctuations et des tendances des marchés.

« Notre société ayant été initialement établie en Saskatchewan, nous comprenons bien le rôle critique et à long terme que les placements immobiliers jouent dans un portefeuille de retraite », continue-t-il.

M. Sych précise que cette compréhension a toujours été un élément fondamental de l’approche de la société. « Nous avons géré des actifs de toutes les catégories sur une période de plus de 35 ans, en reconnaissant la nature à long terme des placements immobiliers ainsi que les revenus stables et la croissance qu’ils apportent à un portefeuille de retraite. Ainsi, nous avons fermement maintenu le cap à travers plusieurs cycles, que ce soit en ce qui concerne des types de biens particuliers ou face à des crises financières plus étendues, en appréciant la stabilité que les placements immobiliers apportent au revenu global du portefeuille de retraite. »

M. Sych explique en outre la décision d’intégrer des immeubles multirésidentiels au portefeuille en 2008, en mentionnant le déséquilibre fondamental entre l’offre et la demande dans ce segment ainsi que la protection intéressante que ce dernier apporte contre l’inflation. Contrairement aux immeubles commerciaux dont la durée des baux est plus longue, les immeubles résidentiels assortis de baux dont la durée est plus courte offrent la souplesse requise pour réajuster les loyers annuellement, nous permettant ainsi de tirer parti des possibilités de croissance et d’un flux de revenu vraiment stable.

Remettre en question les idées fausses sur l’immobilier commercial

Dans l’immobilier, beaucoup considèrent le segment des immeubles de bureaux comme mort et enterré. Toutefois, Mark Cooksley met en garde contre certaines idées fausses répandues sur l’immobilier commercial, que ce soit au sujet de l’amalgame avec le marché du logement unifamilial ou de la mort annoncée prématurément du segment des immeubles de bureaux. Il prône une compréhension nuancée de la proposition de valeur unique de l’immobilier commercial, en particulier en ce qui concerne le potentiel de croissance du revenu.

« L’idée selon laquelle le segment des immeubles de bureaux est mort est loin d’être vraie. En dépit des difficultés auxquelles il est confronté, ce segment est bien en vie et en continue d’évoluer. Le retour aux espaces de bureaux s’est fait à un rythme plus lent au Canada et aux États-Unis que dans le reste du monde. On observe toutefois une tendance marquée à privilégier les immeubles de grande qualité, bien situés, bien desservis par les transports en commun et avec d’excellentes commodités. Cette évolution apparaît de manière évidente dans notre portefeuille, tant en ce qui a trait à la demande des locataires qu’à l’intérêt des investisseurs. »

Une autre idée fausse que Mark Cooksley bat en brèche est que le marché de l’immobilier résidentiel unifamilial peut être rigoureusement comparé avec celui de l’immobilier commercial. Ce n’est pas le cas, car la production de revenu n’est pas le principal facteur pris en compte lors de l’acquisition de résidences unifamiliales.

Enfin, l’idée selon laquelle les taux de capitalisation sont directement liés au taux de revenu des placements est erronée. Bien que les taux de capitalisation changent avec l’évolution des taux d’intérêt, leur relation n’est pas rigoureusement linéaire. À la différence des obligations à taux fixe, les taux de capitalisation peuvent grimper si les revenus augmentent plus vite que les évaluations, comme ce fut le cas en 2022 et 2023. De plus, la valeur de l’immobilier commercial dépend également de son potentiel de revenu et de ses perspectives de croissance, ce qui peut entraîner une baisse relative des taux de capitalisation.

Le contexte des taux de capitalisation

Le contexte actuel, marqué par la pandémie de COVID-19 et par la reflation, présente des défis et des occasions uniques, certains segments, tels que l’immobilier industriel et l’immobilier résidentiel, affichant une appréciation du capital.

Comme le souligne Luke Schmidt, ce cycle se distingue par les répercussions variées sur les différents types de propriétés. À la différence de lors des cycles précédents, où tous les types de propriétés se redressaient ou chutaient généralement tous ensemble, le repli actuel a eu des effets divergents. Les segments de l’immobilier industriel et de l’immobilier résidentiel ont connu une appréciation du capital, ce qui est rare lors des replis.

Un autre élément distinctif est la course entre la hausse des taux de capitalisation et la croissance des revenus, particulièrement observable dans le segment de l’immobilier industriel. Malgré les pressions à la hausse sur les taux de capitalisation et les taux de revenu, le segment de l’immobilier industriel a observé une croissance importante des revenus, qui a contrebalancé ces pressions et mené à une stabilité, voire à une appréciation, de la valeur. De la même façon, le segment de l’immobilier résidentiel a maintenu le cap grâce à une croissance vigoureuse des revenus, contrairement au secteur des immeubles de bureaux, qui a souffert de la dégradation de ses fondamentaux.

La diversification est apparue comme une stratégie clé pour gérer la performance du portefeuille. « En évitant une concentration excessive sur un type de propriété en particulier, nous avons pu maintenir la stabilité et le rendement de notre portefeuille », affirme Luke Schmidt. « L’immobilier industriel, qui a mené le marché ces dernières années, a clairement été un atout pour les portefeuilles concentrés sur ce segment. Toutefois, le segment résidentiel est désormais en train de lui prendre le pas, et les portefeuilles plus diversifiés pourront cueillir les fruits de ce changement. »

Il souligne que la qualité demeure un facteur constant de reprise après un repli. « La qualité a tendance à bien se comporter à la fin des cycles de baisse. Les immeubles de bureaux, commerciaux et industriels de premier ordre vont enregistrer des résultats supérieurs. »

En ce qui concerne la trajectoire des taux de capitalisation, Luke Schmidt déclare : « En ce début d’année, nous observons des pressions croissantes et continues sur les taux de capitalisation, surtout dans les segments des immeubles de bureaux et industriels. Nous pensons que cette tendance pourrait se poursuivre également au deuxième trimestre. Toutefois, les signes de baisses possibles des taux d’intérêt plus tard cette année ont suscité un sentiment grandissant que les taux de capitalisation se rapprochent de leur sommet et qu’ils pourraient l’atteindre à la fin du deuxième trimestre ou plus tard cette année. »

Les perspectives actuelles suggèrent que nous nous approchons d’un tournant dans le cycle du marché, et les attentes sont optimistes quant à une amélioration des taux de capitalisation lors de la dernière moitié de l’année. Ce rapprochement du creux du cycle est une bonne nouvelle, indiquant la possibilité d’une stabilisation et d’une reprise de la dynamique globale du marché.

Adoption de la carboneutralité

Les gestionnaires de portefeuille de GPTD envisagent les placements de portefeuille sous une perspective à très long terme. Dans cette optique orientée vers l’avenir, une partie de la stratégie a été d’examiner les évolutions au chapitre de la carboneutralité là où elle fait sens. 

Mark Cooksley déclare : « Grâce à nos efforts avant-gardistes dans le développement durable, nous occupons une place de premier ordre dans ce domaine, comme en témoigne la création du premier immeuble industriel carboneutre du Canada à Halifax. Ce projet innovant, que nous avons mené en collaboration avec Eastport Properties, a obtenu la Norme du bâtiment à carbone zéro – Design du Conseil du bâtiment durable du Canada. Il offre aux locataires des coûts de chauffage minimes tout au long de l’année, inhérents à la gestion efficiente du bâtiment. Cette réussite met en relief notre engagement à l’égard du développement durable et de ses avantages concrets. »

« Notre stratégie de placement se caractérise par une vision à long terme, sur un horizon de 10 à 20 ans, qui permet de garantir que notre portefeuille reste arrimé aux tendances futures et à nos valeurs. Cette perspective s’applique également à nos projets d’aménagement, dans le cadre desquels nous priorisons la durabilité autant que la viabilité financière. En nous concentrant sur des segments tels que l’immobilier industriel et multirésidentiel, nous faisons le choix de favoriser la croissance des revenus à long terme, la liquidité et la valeur de l’actif, en dépit d’un taux de revenu immédiat légèrement plus bas. »

« Notre engagement à l’égard de la durabilité n’est pas uniquement une responsabilité fiduciaire envers nos clients, mais également une décision stratégique pour assurer l’avenir de nos placements. Lorsque la construction carboneutre n’est pas encore immédiatement viable pour certains projets, nous concevons ces derniers en pensant à leur électrification et à leur conversion futures, ce qui permet de réduire les coûts futurs et de nous assurer que nos bâtiments pourront s’adapter à l’évolution des normes de durabilité. »

En privilégiant les marchés aux mesures de croissance vigoureuses tout en évitant les actifs gourmands en capital, la stratégie de fonds immobiliers de GPTD prouve depuis plus de 35 ans que la diversification stratégique et les placements de qualité offrent aux clients des résultats supérieurs dans l’environnement en constante évolution de l’immobilier.

_{Les renseignements contenus dans le présent document ne servent qu’à des fins d’information. Ils proviennent de sources jugées fiables. Les graphiques et les tableaux sont utilisés uniquement à des fins d’illustration et ne reflètent pas les valeurs ou les rendements futurs des placements. Ces renseignements n’ont pas pour but de fournir des conseils financiers, juridiques, fiscaux ou de placement. Les stratégies fiscales, de placement ou de négociation devraient être étudiées en fonction des objectifs et de la tolérance au risque de chacun.}

_{Ce document ne constitue pas une offre destinée à une personne résidant dans un territoire où une telle offre est illégale ou n’est pas autorisée. Ces documents n’ont été examinés par aucune autorité en valeurs mobilières ni aucun autre organisme de réglementation dans les territoires où nous exerçons nos activités et ne sont pas enregistrés auprès de ceux-ci.}

_{Toute discussion ou opinion générale contenue dans ces documents concernant les titres ou les conditions du marché représente notre point de vue ou celui de la source citée. Sauf indication contraire, il s’agit de points de vue exprimés à la date indiquée et sous réserve de changement. Les données sur les placements, la répartition de l’actif ou la diversification du portefeuille sont historiques et peuvent changer.}

_{Ce document peut contenir des énoncés prospectifs. Les énoncés prospectifs reflètent les attentes et les projections actuelles à l’égard d’événements ou de résultats futurs en fonction des données actuellement disponibles. Ces prévisions et projections pourraient s’avérer inexactes à l’avenir, car des événements qui n’ont pas été prévus ou pris en compte dans leur formulation pourraient se produire et entraîner des résultats sensiblement différents de ceux exprimés ou implicites. Les énoncés prospectifs ne garantissent pas le rendement futur et il faut éviter de s’y fier.}

_{Solutions de placement mondiales TD représente Gestion de Placements TD Inc. (« GPTD ») et Epoch Investment Partners, Inc. (« TD Epoch »). GPTD et TD Epoch sont des sociétés affiliées et des filiales en propriété exclusive de La Banque Toronto-Dominion.}

_{^MD Le logo TD et les autres marques de commerce TD sont la propriété de La Banque Toronto-Dominion ou de ses filiales.}