La période postpandémie a été marquée par la hausse des taux d’intérêt la plus spectaculaire en 50 ans et a fait grimper les taux de capitalisation canadiens de 20 %, ce qui a exercé une pression à la baisse sur les évaluations immobilières¹. Comment le secteur canadien de l’immobilier commercial a-t-il pu produire des rendements stables face à de telles difficultés en matière d’évaluation, et quels rendements prévoyons-nous pour l’avenir?

Dans son plus récent article, Solutions de placement mondiales TD propose des réponses à ces questions.

Les années 2022 et 2023 ont vu se dérouler la « bataille de la hausse des taux de capitalisation et du revenu », dont le vainqueur déterminerait l’orientation des évaluations immobilières. La hausse de 20 % des taux de capitalisation a surpassé la croissance de 17 % du revenu, ce qui a entraîné une baisse des évaluations globales. Étant donné l’ampleur de l’augmentation des taux de capitalisation, la baisse des évaluations a été minime en raison de la forte croissance du revenu. Toutefois, les évaluations ne sont qu’une composante des rendements immobiliers. Les flux de revenus actuels qui entrent dans le portefeuille constituent un autre facteur. En 2022 et 2023, le rendement du revenu actuel l’a emporté sur les variations d’évaluation, ce qui a produit un rendement global positif.

L’ampleur de la récente augmentation des taux de capitalisation révèle des points d’entrée intéressants du point de vue des évaluations. Toutefois, comme en témoigne la stabilité du rendement dans le cadre du cycle de hausse des taux de capitalisation le plus rapide jamais enregistré au Canada qui est survenu en 2022 et en 2023, c’est le revenu qui, en définitive, stimulera le rendement.

Historiquement, les faibles taux d’inoccupation, hormis les immeubles de bureaux, se sont améliorés avec la hausse de la croissance démographique canadienne, et le faible nombre de mises en chantier est signe d’une forte croissance du revenu au cours des années à venir. Bien que les taux de capitalisation pourraient subir des pressions soutenues à court terme si les craintes à l’égard d’une contraction économique et des taux d’intérêt s’accentuent, l’augmentation historique des taux de capitalisation révèle un point d’entrée intéressant pour les investisseurs si l’on tient uniquement compte des évaluations. Les portefeuilles d’immobilier commercial qui mettent l’accent sur la qualité et qui surpondèrent les immeubles multirésidentiels sont bien placés pour faire face à d’éventuelles turbulences économiques ou liées aux taux de capitalisation et pour tirer parti d’une dynamique de l’offre et de la demande intéressante à long terme.

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¹ Taux de capitalisation de tous les types de propriétés de CBRE.

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