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Que sont les FPI et comment fonctionnent-elles?
Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont des sociétés cotées en bourse qui possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers. Les FPI mettent en commun les fonds d’investisseurs individuels et les utilisent pour bâtir un portefeuille de placements immobiliers. Quand vous investissez dans une FPI, vous achetez une part de ce portefeuille. Une FPI vous permet d’investir dans le secteur immobilier sans avoir à acheter, à gérer ou à financer des biens immobiliers par vous-même, tout en vous procurant un flux de revenu régulier. Beaucoup de FPI se spécialisent dans des secteurs précis, comme les propriétés résidentielles ou l’immobilier commercial, et elles partagent leur bénéfice avec les investisseurs en leur versant des dividendes. .
La plupart du temps, les parts de FPI peuvent être achetées et vendues dans les grandes bourses de valeurs mobilières, comme les actions. Le présent article explique les FPI et la façon dont vous pouvez les utiliser pour atteindre vos objectifs financiers.
Types de FPI
Vous pouvez choisir parmi plusieurs types de FPI.
FPI d’actions : Les FPI d’actions possèdent ou gèrent des propriétés commerciales, comme des immeubles d’appartements ou de bureaux et des centres commerciaux. Les FPI d’actions louent des propriétés à des locataires et génèrent des revenus principalement par la perception des loyers et les ventes de propriétés.
FPI hypothécaires : Les FPI hypothécaires financent des biens immobiliers productifs de revenus en prêtant de l’argent à des propriétaires et à des gestionnaires de biens immobiliers sous forme de prêts, de prêts hypothécaires et de titres adossés à des créances hypothécaires. Ils génèrent des revenus au moyen des intérêts perçus sur les fonds prêtés. Le bénéfice est souvent lié au coût de financement de ces prêts, qu’on appelle aussi la marge nette de l’intérêt, de sorte que ces produits sont plus sensibles aux variations de taux d’intérêt.
FPI hybrides : Les FPI hybrides investissent à la fois dans des FPI d’actions et des FPI hypothécaires. Ces fiducies possèdent ou gèrent des propriétés commerciales, comme les FPI d’actions, mais elles investissent aussi dans des prêts hypothécaires et des titres adossés à des créances hypothécaires, comme les FPI hypothécaires, ce qui leur permet de diversifier leurs sources de revenus. Les FPI hybrides procurent à la fois les avantages des FPI d’actions et ceux des FPI hypothécaires, et elles peuvent réduire les risques associés au fait d’investir dans une seule de ces catégories.
Avantages d’investir dans des FPI
Voici certains des avantages d’investir dans des FPI :
- Génération de revenus : Les FPI peuvent fournir aux investisseurs une source de revenu passif en leur procurant des versements de dividendes mensuels, trimestriels ou annuels.
- Diversification du portefeuille : Investir dans des FPI peut vous aider à diversifier votre portefeuille. Le marché immobilier a tendance à être moins volatil à court terme par rapport au marché boursier. Inclure des FPI dans votre portefeuille peut vous aider à atténuer les risques associés au fait d’investir dans des actions, des obligations et d’autres actifs. De plus, les FPI détiennent une vaste gamme de propriétés différentes; vous pouvez donc effectuer divers investissements immobiliers.
- Liquidité et accessibilité : Acheter vous-même des biens immobiliers ou y investir directement peut exiger d’importants investissements en capitaux. En outre, vendre des biens immobiliers prend du temps, de sorte que les investissements immobiliers matériels peuvent être difficiles à liquider. Investir dans des FPI vous permet d’éviter ces deux problèmes. Les parts de FPI peuvent être achetées à un prix relativement bas, et on peut les vendre rapidement au besoin.
- Protection contre l’inflation : Les FPI ont tendance à afficher de bons résultats quand l’inflation est élevée, car les loyers et la valeur des propriétés détenues par les FPI tendent à augmenter pendant ces périodes.
Désavantages d’investir dans des FPI
Voici certains des désavantages d’investir dans des FPI :
- Risques liés au marché : Comme les FPI se négocient sur le marché boursier, le prix des parts est assujetti aux fluctuations du marché, comme les actions. De plus, tous les investissements immobiliers demeurent volatils, y compris les placements détenus dans des FPI. L’évolution des tendances sur le marché immobilier ou la demande pour certains types de propriétés peut exercer une influence sur la valeur des FPI et sur le prix des parts.
- Risques liés aux taux d’intérêt : La valeur des FPI peut être très sensible aux variations de taux d’intérêt. Pendant une période de croissance économique, le prix des parts de FPI et les taux d’intérêt affichent une corrélation positive. Toutefois, pendant une période de ralentissement économique, cette corrélation peut devenir négative. En effet, si les taux d’intérêt augmentent, les coûts liés à la possession d’immeubles de placement augmentent également. Cette situation peut gruger le bénéfice généré par les FPI et les dividendes versés aux investisseurs, de sorte que la valeur des parts diminue.
- Risques propres aux FPI : Les FPI sont assujetties à un grand nombre des mêmes risques liés à la possession de biens immobiliers. Les fluctuations de la valeur des propriétés, les taux d’occupation et les variations au chapitre des loyers et de la demande géographique ont tous des effets sur la valeur des FPI.
Comment investir dans des FPI
Voici différents moyens d’acheter et de vendre des parts de FPI.
FPI cotées en bourse : Les parts de ces FPI peuvent être achetées par l’entremise d’un courtier en placements. Les parts de FPI cotées en bourse peuvent être achetées et vendues comme des actions, ce qui en fait un type de placement très liquide.
Plusieurs FPI peuvent également être regroupées dans des fonds communs de placement ou des fonds négociés en bourse (FNB) : ces fonds se négocient comme des fonds d’actions traditionnels.
FPI non cotées en bourse : Les parts de ces FPI ne se négocient pas sur le marché boursier. Comparativement aux parts de FPI cotées en bourse, celles qui ne se négocient pas sur le marché boursier peuvent être plus difficiles à liquider et être assorties de frais de négociation plus élevés.
FPI privées : Les parts de ces FPI ne se négocient pas sur le marché boursier, et, dans la plupart des cas, elles ne peuvent être achetées que par des investisseurs institutionnels. Les FPI privées ne sont pas évaluées aussi fréquemment que les FPI publiques; de fait, elles peuvent n’être évaluées qu’une seule fois par année.
Les parts de FPI cotées en bourse, les fonds communs de placement et les FNB peuvent tous être achetés par l’entremise d’un courtier. Les parts de FPI non cotées en bourse peuvent uniquement être achetées auprès d’institutions financières ou de courtiers admissibles.
Principaux facteurs à prendre en compte au moment d’investir dans des FPI
Mesures clés
Il faut tenir compte de plusieurs mesures clés au moment d’investir dans une FPI :
Fonds d’exploitation : Le fonds d’exploitation indique aux investisseurs le flux de trésorerie généré par les activités de la FPI. Il est calculé en additionnant le résultat net, la dépréciation et les charges d’amortissement d’une société, et en soustrayant ses gains liés aux ventes de propriétés. Au moment d’investir, recherchez une FPI affichant un fonds d’exploitation constant et croissant.
Fonds d’exploitation=(RN+D+A+PVP)−GVP−RI
où :
RN = Résultat net
D = Dépréciation
A = Amortissement
PVP = Pertes liées aux ventes de propriétés
GVP = Gains liés aux ventes de propriétés
RI = Revenu d’intérêts
Remarque : cette mesure est souvent utilisée pour comparer la valeur de différentes FPI.
Rendement en dividende : Le rendement en dividende donne aux investisseurs une idée du revenu qu’ils pourraient réaliser à partir des dividendes des FPI comparativement au coût d’investissement. Il est calculé en divisant les versements de dividendes annuels par le prix actuel par part. Faites preuve de prudence quand un rendement en dividende est inhabituellement élevé : il pourrait ne pas être viable à long terme.
Taux d’occupation : Le taux d’occupation mesure le pourcentage des propriétés d’une FPI qui sont actuellement occupées par des locataires. Un taux d’occupation faible pourrait être le signe d’une faible demande pour les propriétés détenues dans une FPI, tandis qu’un taux d’occupation élevé pourrait indiquer une forte demande.
Ratio emprunts/capitaux propres : Le ratio emprunts/capitaux propres compare le montant de la dette d’une entreprise aux capitaux propres générés par ses porteurs de parts. Il est calculé en divisant la dette totale d’une entreprise par le total de ses capitaux propres. Il importe de noter qu’en général, les FPI ont un ratio emprunts/capitaux propres plus élevé que d’autres titres, car elles financent souvent des investissements immobiliers avec la dette. Les FPI affichant un ratio emprunts/capitaux propres élevé pourraient s’endetter excessivement et se retrouver en situation de défaut de remboursement sur leurs prêts.
Autres facteurs à prendre en considération
Voici d’autres facteurs à prendre en compte au moment d’investir dans une FPI :
Type de propriété : Différents types de propriétés présentent des risques et rendements potentiels variés. Les immeubles locatifs pourraient être moins sensibles aux ralentissements économiques que les propriétés commerciales, mais le revenu locatif et le potentiel de croissance à long terme qu’offrent les propriétés commerciales pourraient être plus élevés. Tenez compte de vos objectifs de placement et de votre tolérance au risque au moment d’investir dans une FPI.
Emplacement géographique : Songez à l’emplacement des propriétés détenues par une FPI donnée avant de décider d’y investir. Si vous recherchez un potentiel de croissance élevé, envisagez d’investir dans des FPI qui possèdent ou financent des propriétés dans des zones à forte croissance. Si vous préférez la stabilité, songez à des FPI possédant des propriétés dans des marchés davantage établis. Ces propriétés offrent peut-être un potentiel de croissance inférieur, mais elles pourraient aussi être moins exposées à la volatilité des marchés.
Équipe de direction : Évaluez la feuille de route et l’expérience de l’équipe de direction de la FPI, car ce facteur joue un rôle important dans le rendement de la fiducie. Recherchez des équipes de direction ayant de solides antécédents pour ce qui est de prendre de bonnes décisions de placement et de générer de la valeur pour les investisseurs.
Contexte réglementaire : Les changements apportés à la réglementation fiscale et aux lois sur les valeurs mobilières peuvent influer sur le rendement des FPI. Si vous investissez dans des FPI, ayez conscience des changements potentiels au contexte réglementaire et de leurs possibles répercussions sur le rendement des FPI et sur leur capacité à verser des dividendes aux investisseurs.
FAQ
Quelles entreprises entrent dans la catégorie des FPI?
Les entreprises doivent répondre à des critères précis pour être admissibles à titre de FPI. Au moins 75 % de leurs actifs doivent être associés à des investissements immobiliers. Au moins 75 % de leur revenu brut doit provenir de loyers, de ventes de biens immobiliers, d’intérêts sur des prêts hypothécaires ou de gains en capital découlant de la cession de biens réels qui constituent des immobilisations. Elles doivent aussi distribuer au moins 90 % de leur revenu imposable annuel aux porteurs de parts au moyen de dividendes.
Les FPI sont-elles de bons investissements?
En général, les FPI génèrent un revenu constant; cependant, les chances de plus-value du capital sont faibles.
Les FPI sont-elles sûres pendant une récession?
Les taux d’intérêt ont tendance à baisser pendant une récession. Cette situation peut faire diminuer les coûts engagés par les FPI et augmenter leur bénéfice. Cependant, le rendement d’une FPI peut dépendre du type de fiducie et du secteur dans lequel elle investit. Par exemple, les FPI hypothécaires sont plus sensibles aux variations de taux d’intérêt. De leur côté, les FPI qui investissent massivement dans l’immobilier commercial (bureaux, petites entreprises de commerce de détail, etc.) pourraient être plus lourdement touchées par une récession que des FPI qui investissent surtout dans des immeubles locatifs ou des installations assorties de baux à plus long terme, comme ceux d’établissements de santé.
Conclusion
Les FPI simplifient l’investissement dans l’immobilier, car vous n’avez pas à acheter ou à gérer les propriétés vous-même. Elles vous permettent aussi d’investir dans un portefeuille contenant différentes propriétés; ainsi, investir dans une FPI est moins risqué qu’investir dans une ou deux propriétés individuelles. Différents types de FPI présentent divers risques et diverses récompenses potentielles, par conséquent, considérez toujours vos objectifs de placement et votre tolérance au risque quand vous songez à investir dans une FPI.
Comprendre les FPI et la façon d’y investir peut vous aider à prendre des décisions de placement éclairées et à atteindre vos objectifs financiers plus rapidement.
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